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理财师支招房贷:考虑通胀还是等额本息划算

fs.3dfc.com 佛山房产网 2014-10-22 09:39:44 来源:3D房产网 阅读:441次

对于不少首次购房的市民而言,贷款是一件比买房还头疼的事情。不仅需要关注银行的贷款利率水平,选择不同的贷款方式和年限也是一门功夫,在大量的专业名词面前,不少新手蒙查查。为此南都君打算费一番心思教您如何更好选择合适的房贷方式。

首选,亲必须知道,目前可供你选择的房贷方式一共有三种:住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。其中,住房公积金贷款最为便宜,在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进行公积金贷款的前提是,贷款人必须每月缴纳公积金,但按目前广州的政策,需要排队申请,放款速度较慢,且已经被不少楼盘明确拒绝。

个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款。受公积金贷款有额度限制,目前广州最高位个人贷款50万元,公积金贷款上限为50万元,放贷时间最长30年,如果房价过高,购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式,但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。

除了选择方式外,还款方式成为贷款者最难懂的问题——— 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛!

南都君先为各位小白补一下脑,所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少,随着时间推移,每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。

我们以购买首套房,贷款期限20年,贷款金额100万元为例,按目前的基准利率6.55%,如果采用等额本金还款法,本息合计还款总金额为165.77万元左右,第一个月月供9625元,最后一个月月供4189.41元,但如果采用等额本息还款法,本息合计还款总金额就要达到179.64万元,平均每月月供 7485.2元,等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元。

这样看起来,似乎等额本金更划算。不过,融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理,在一个较高通胀水平的时期,对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低,后期递增,比较有利的是每月还相同的额度(等额本息),比较亏损的其实是前期还贷额度偏高,后期额度递减(等额本金)。

此外,值得注意的是,对于等额本息还款者来说,目前看似压力很大的月供,在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点,各位可以看看周边那些首批房奴,他们一边月供不变,一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法,则意味着现在就要有较大的损失,未来较低的还款额其实并没多大意义。

融360建议,如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降,不如采用等额本息还款法,让省下的资金通过理财获取更高收益,把通胀风险转移给银行;而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低,可以选择等额本金还款法。

陈广雄则认为,两种方式各有特点,要根据个人的收入和偏好进行选择。“如果在收入不变的情况下对比,等额本息法相对而言幸福感较高,因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷。”他也提示道。

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